Czy można sprzedać nieruchomość z zadłużeniem

Jest to możliwe przy spełnieniu kilku wymogów

Krótka odpowiedź brzmi – Tak. Jest to możliwe przy spełnieniu kilku wymogów. W Internecie możemy niestety trafić na wzajemnie sprzeczne interpretacje w niektórych obszarach, chociażby w temacie mieszkań w postępowaniu egzekucyjnym

Jeśli chodzi o postępowanie egzekucyjne, to wpis komorniczy nie świadczy o tym, że nieruchomość, którą posiadamy zostanie natychmiast wystawiona na licytację. Wszczęta egzekucja nie oznacza także, że nie mamy prawa do jej sprzedaży.

Sprzedaż nieruchomości bez wpisów w księdze wieczystej, przed rozpoczęciem postępowania egzekucyjnego

Sprzedaż nieruchomości bez wpisów w księdze wieczystej, przed rozpoczęciem postępowania egzekucyjnego z nieruchomości nie wymaga uzyskiwania żadnych dodatkowych zgód ani innych szczególnych czynności. Jednak należy pamiętać o art. 527 kodeksu cywilnego. Jeśli zostaną spełnione okoliczności tam wskazane, Sąd może uznać zawartą umowę między dłużnikiem a kupującym za nieskuteczną. Art. 527 KC § 1. „Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.”

Po wszczęciu egzekucji sprzedaż nieruchomości dalej jest możliwa.

Jednakże należy o tym zawiadomić komornika, od którego powinniśmy uzyskać dokument o aktualnym stanie zadłużenia i numerze rachunku, na który należy wpłacić środki. Egzekucja jest kończona po całkowitej spłacie zadłużenia. Uregulowanie całego zobowiązania stanowi podstawę do złożenia wniosku o wykreślenie informacji o toczącej się egzekucji z księgi wieczystej. Jeżeli jednak nieruchomość zostanie sprzedana, a zadłużenie pozostanie niespłacone, komornik może dalej prowadzić postępowanie egzekucyjne z tego składnika majątku.

Gdy dojdzie do licytacji komorniczej już nic nie można zrobić.

To najgorsze z możliwych rozwiązań, o ile można nazwać to rozwiązaniem, ponieważ na pewno stracimy na tym najbardziej. Wynika to przede wszystkim z tego, że cena wywoławcza w pierwszym terminie licytacji komorniczej wynosi ¾ wartości oszacowania, które jest określane przez rzeczoznawcę (wycena jest dodatkowo płatna), i na które nie mamy żadnego wpływu. Jeśli nie dojdzie do sprzedaży, w drugim terminie licytacji cena wywoławcza wyniesie jedynie 2/3 wartości oszacowania.

Co gdy dodatkowo nieruchomość jest objęta hipoteką?

Tu też istnieje rozwiązanie. Przed sprzedażą nieruchomości należy uzyskać od wierzyciela hipotecznego zaświadczenie zwane „promesą”. Określona jest tam wysokość zobowiązania, numer konta do wpłaty (podobnie jak w przypadku komornika), oraz deklaracja („przyrzeczenie”), że w momencie wpłaty kwoty pokrywającej zobowiązanie, zostanie wyrażona zgoda na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Zadłużenie czynszowe, zaległości w rachunkach…

Podobnie jak w przypadku hipoteki… wysokość zaległych należności, numer konta, itd… Co ważne to wszystko musi być bardzo precyzyjnie określone w dokumentach związanych ze sprzedażą. Trzeba jednak pamiętać, że potencjalni kupujący, jeśli nie znają się na niuansach takich transakcji, a w większości nie znają się, unikają kupowania zadłużonych nieruchomości.

Alternatywą może być oddłużenie.

Bardzo trudno jest znaleźć kogoś, kto będzie chciał kupić zadłużoną nieruchomość, nie będzie bał się mogących wyniknąć z tego problemów, a dodatkowo zapłaci gotówką. W tym przypadku, najlepiej skorzystać z oddłużenia. Nieruchomość jest zbywana na rzecz podmiotu, który zajmuje się takimi transakcjami. Posiada odpowiednie możliwości szybkiego uregulowania należności w gotówce oraz pomaga w załatwieniu wszelkich formalności. Patrz https://www.pilniekupie.pl 

Warto skorzystać z takiej alternatywy. Im szybciej tym lepiej. Już na etapie, gdy wiemy, że nie uda się uniknąć komornika, dobrze byłoby chociaż nad tym się zastanowić i rozpoznać temat. Gdy “wejdzie” komornik dochodzi dużo dodatkowych kosztów, które trzeba będzie ponieść (obsługa komornicza, odsetki od przeterminowanych należności, opłaty za czynności biegłych, itp.). Na tym etapie także można skorzystać z oddłużenia ale odbędzie się to wiązało już z pewnym uszczerbkiem finansowym. Dodatkowo gdy dojdzie do licytacji, nieruchomość zostanie sprzedana znacznie poniżej oczekiwań dłużnika. Im dłużej to trwa, tym bardziej rosną koszty i straty finansowe, których można byłoby uniknąć.