Co oznacza umowa z pośrednikiem na "wyłączność"?

Umowa z biurem nieruchomości a klauzula „na wyłączność”

Umowa z klauzulą „na wyłączność” jest jednym z dwóch rodzajów umów. Druga to umowa tzw. „otwarta”, która zakłada, że zleceniodawca ma możliwość współpracy z kilkoma biurami nieruchomości. Na pierwszy rzut oka wydaje się, że jest to korzystne rozwiązanie, ponieważ zwiększa prawdopodobieństwo skutecznej sprzedaży. Jest to jednak pewna iluzja. W tym przypadku więcej wcale nie oznacza lepiej. Podstawowe wady i problemy to często wyższa prowizja, problemy komunikacyjne, rywalizacja pomiędzy pośrednikami, mniejsze zaangażowanie, ewentualne roszczenia co do wynagrodzenia, itp. Rodzi to czasami też dość niespodziewane problemy, np. który numer telefonu wywiesić na banerze? Finał często jest taki, że baner nie jest wywieszany, czyli tracimy dość skuteczny metodę reklamy. A co, jeśli trzeba będzie nieruchomość technicznie przygotować do sprzedaży? Który z pośredników ma tym się zająć? Problemów może być naprawdę dużo, skończywszy na kwestii chociażby dostępności kluczy czy zarządzania terminami prezentacji nieruchomości.

Co nam daje umowa na wyłączność?

Zaangażowanie

Sprawą dość oczywistą jest to, że w przypadku umowy na wyłączność biuro będzie wielokrotnie mocniej zaangażowane w aktywne działania. Umowy otwarte spadają często na koniec kolejki. Po co ponosić jakieś większe nakłady, skoro inni będą oferować to samo. Tym bardziej, że te nakłady mogą się nie zwrócić, a skoro tak, to każdy rozsądny pośrednik, będzie je minimalizował. W sposób naturalny zaangażowanie ukierunkowane jest na realizację umów na wyłączność, które gwarantują pośrednikowi największy wpływ na sukces i szybkie zamknięcie transakcji.

Opłacalność

Przy umowie na wyłączność nie występuje zjawisko „wyścigu szczurów”. Paradoksalnie z punktu widzenia klienta taki wyścig, nie jest niczym dobrym, ponieważ wszystkim będzie się spieszyć, żeby być pierwszym (tylko pierwszy otrzyma wynagrodzenie), a to często jest związane z sugestiami obniżenia ceny. Gdy zleceniem zajmują się kompleksowo pracownicy jednego biura, to z pewnością będzie im zależało i na jakości współpracy (dzięki temu będą polecani innym), i na czasie (szybsze zamknięcie transakcji), i na uzyskaniu jak najwyższej ceny (wyższa cena to wyższa prowizja). Profesjonalizm i bezpieczeństwo dla klienta, powinno się przejawiać w jak najlepszym zoptymalizowaniu powyższych trzech zmiennych, a tego nie zapewni umowa otwarta.

Przejrzystość

Jedno identyczne ogłoszenie będzie prezentowane w taki sam sposób w różnych miejscach w Internecie. Gdy działa kilku pośredników, ogłoszenia bywają różne i jedna nieruchomość jest prezentowana kilka razy na tym samym portalu, a co gorsza często w różnych cenach. Taka sytuacja z pewnością odstraszy potencjalnego nabywcę lub wynajmującego… Co najczęściej prawdopodobnie pomyśli? - „skoro tyle biur to oferuje i jeszcze tego nie sprzedali, to coś musi być nie tak…”

Staranność

Dochowanie odpowiedniej staranności przy realizacji zlecenia, to jeden z najistotniejszych wymogów, które zapewniają powodzenie przy sprzedaży, kupnie lub wynajmie. Trudno sobie wyobrazić sukces bez starannie zrobionych zdjęć, przygotowanej oferty, weryfikacji aspektów prawnych oraz dbałości o szczegóły. Oczywiście jest to jedna z cech indywidualnych osoby zajmującej się pośrednictwem danej transakcji, jednakże często umowa na wyłączność jest dodatkową motywacją do bardziej sumiennej i dokładnej pracy.

Komunikacja

Współpracujesz tylko z jednym biurem, co w konsekwencji oznacza z jedną lub góra dwoma osobami. To niebywały komfort. Jest czas na poznanie się, nawiązanie relacji, ustalenie jasnych reguł, zasad i kanałów komunikacji. Przy kilku pośrednikach szybko tworzy się chaos, który w konsekwencji bardzo utrudnia efektywną komunikację co może być zarzewiem konfliktów oraz powodować niepotrzebną nerwowość.

Oszczędność czasu

Korzystając z umowy na wyłączność można zaoszczędzić dużo czasu. Korzystając z umów otwartych od razu trzeba założyć w swoich planach konieczność poświęcenia większej ilości czasu, a często za wiele go nie mamy. Jest to związane przede wszystkim z koniecznością współpracy z kilkoma różnymi osobami zatrudnionym w różnych biurach, a to oznacza wielokrotne dokonywanie tych samych ustaleń. Kiedy podejmiemy decyzję o skorzystaniu z różnych pośredników, trzeba będzie z każdym się spotkać, a w przypadku sprzedaży lub wynajmu, pokazać nieruchomość i z każdym podpisać umowę. Kiedy coś się zmieni, trzeba będzie wszystkich o tym poinformować, kiedy będziemy chcieli się czegoś dowiedzieć, trzeba będzie z wszystkimi się skontaktować… tych „kiedy” znalazłoby się więcej.

Kontrola

Realizując zlecenie z jednym biurem mamy zdecydowanie większą kontrolę, nad podejmowanymi działaniami. Nie trzeba pamiętać co i z kim ustalaliśmy. Nadzór nad kilkoma pośrednikami jest trudny i uciążliwy, prowadzi do pomyłek, a problemy są prawie pewne, szczególnie jeśli każdy z nich założył inną strategię sprzedaży. Wyłączność daje nam też komfort ustalenia jednego sposobu i trybu informowania o podejmowanych działaniach..